物业出租房产税与增值税纳税筹划及实务分析

　　商业服务租用操作过程怎样减少房地产税及所得税，设计方案租赁协议就变成在其中较为重要环节，文中就商业服务租赁协议中免租期和房租分为的设计方案对减少房地产税、所得税方式开展浅谈。

　　一、租用免租期设计方案

　　为使商业服务立即造成租用经济效益，一般在签署租赁协议中，商业服务持有人会承诺租赁期限内给与租赁户一定時间的早期室内装修等免租期特惠，但免租期内是不是应当交纳及其如何交纳房地产税仍未造成高度重视，造成税务稽查，造成税款滞纳金，乃至被处在0.5倍至1倍的处罚。

　　依据《国家财政部 国税总局有关按置残疾人就业企业城区土地税等现行政策的通告》（税务总局〔2010〕121号）第二条：

　　因而公司在所签署的租房合同协议书中“不确定性”免租期時间，以合同书明确的刚开始租用時间为标准；承诺“明确”免租期的，能够将给与承租人具体的免租期内的房租特惠采用“销售折扣”的方式来解决。因此，有关租赁房地产免交房租期内房地产税难题明文规定，对租赁房地产，租用彼此签署的租赁协议承诺有免交房租限期的，免交房租限期由产权年限任何人及出租方依照房地产固定资产原值，即从价计税交纳房地产税。

　　如考虑到具体免减期内产生的迟疑条文改动导致的税款和资产难题，可将支付時间作出承诺，以原具体承诺支付時间做为连接点，以产生流转税的具体缴税责任。

　　举例子，假定某商业服务总建筑面积150平方米、修建成本费为500万余元，租赁的企业总面积月付规范为每平米120元（月付18000元），租赁期1年，承租人规定三个月的免租期（即全部租赁期房租总共为：18000元/月*9=162000元，按12月摊薄月付，月付即是13500元），商业服务所在城市税收要求房地产税从价计税扣除占比为30%。

　　筹备前，免租期（前3月）出租人一月应担负的房地产税（从价计税）为：500*（1-30%）*1.2%/12=0.35万余元，租期（后9月）出租人一月应担负的房地产税（从租计税）为：18000元/月*12%=2160元。则全部租用期内出租方需交纳的房地产税总共：3500*3+2160*9=29940元

　　该情况下不需承诺免租期开展筹备，立即按13500元/月明确全部租用限期的房租规范，均从租计税房地产税，则筹备后全部租用期内出租方需交纳的房地产税总共：13500元/月*12%*12=19440元，可保持降税折合10500元。

　　因为免租期的特惠对承租人而言也获得了具体反映，仅仅 在合作协议书中避开“免租期”比较敏感条文，具体实行結果并沒有更改，租赁和租赁彼此都能接纳。

　　二、租用类型设计方案

　　除租用房地产税外，所得税都是租赁协议需特别关心事宜，按现阶段所得税征缴现行政策，物业管理租赁税率为9%，物业管理服务一般纳税人为6%，一般纳税人为3%，因而设计方案租赁协议时，能够将房租分拆，一部分为房租，剩下一部分为综合性附加费，一般按8：2或7：3设计方案，必须留意的是，需在综合性附加费的扣除与物业管理费扣除企业承诺一致。

　　与一切正常物业费差别，综合性附加费可设置为物业管理服务公共性地区保安人员、日常保洁花费，晚间纪律维护费用、商业服务营销活动方案、的校园广告发售等。

　　依照《国家财政部 国家税务总 中国海关总署有关推进增值税改革相关现行政策的公示》（国家财政部 国家税务总 海关总署公告2020年第39号）第七条的要求：七、自2020年4月1日至2021年12月31日，容许制造、衣食住行性第三产业经营者依照本期可抵扣进项税加计10%，抵扣增值税应纳税所得额。

　　公司在租赁刚开始时的独特租用期内根据采用所述整体规划方法签署租赁协议，开展有效、合理整体规划，可适度减少房地产税及所得税，租赁公司也可以找到解决“价钱稍低”的有效、正当性、合理的原因。该项政策优惠限制标准是制造、衣食住行性第三产业占有率超出50%，为有效加计进行扣减，能够将物业管理费、综合性附加费、水电气等收益比例调节至50%左右。