石家庄开餐馆如何选择好位置

开饭馆怎么挑选一处适宜的地理方位，是每个懂得运营的业内人士首先思考的疑问。由于挑选方位的好坏，将对往后的运营开展起着决议性的效果和影响。有些运营者由于餐饮推广经验不足，单凭个人主观臆断，草率央定饭馆的选址，成果给企业的运营带来许多想象不到的麻烦，到头来不光客源难寻，甚至会形成严峻的亏本。

开饭馆选址，要便利顾客，有利于运营，周边条件较为优胜为好特别跟着现代化文明都市的不断开展，花费者对就餐环境和地理方位有更高的需要。这就要求饭馆选址更要紧的是店址周边环境要清洁卫生，无噪音无废气等污染，店面前应适当点缀花坛、草地，绿化合格。

挑选开饭馆的地理方位当然以接近交通主干线的街面为非常好，或者是选在城市首要富贵商业街。由于这些区域是寸土寸金，不光人气旺并且街面条件也相对优胜，地上平整、干净，没有积水和杂物。由于方位杰出而显着，很容易被顾客发现和找到。有这样条件的饭馆。用餐者的自行车和其他车辆有宽阔的地方停放，既便利又有专人办理，顾客用餐时心里踏实。

除在较知名或富贵的区域开饭馆外，一些有丰富客源和人员相对集中的其他区域也可思考利用。如机场、车站、学校、小区等也是尚好的挑选：开饭馆能选在客源足够、回头客较多、人气较旺的“饮食一条街”，当然更胜一筹。由于这些区域是顾客确定的饭馆扎堆的地方，特别许多年青人喜爱在这种热闹的环境中花费。一是凑热闹；二是饭馆之间在运营上会有个可比性和竞赛。这些对花费者有很大的吸引力。比方北京白塔寺区域，稀有家运营羊肉系列的馆子，涮羊肉、烧羊肉、羊羯子等但凡羊身上的东西都卖。而在这儿用餐的回民多，饭馆的密度也相当可观，声称“羊肉一条街”，成果是家家生意火爆。再如东直门内簋街声称家常菜“麻小①一条街”。再如新华街卖朝氏、日氏等“烧烤一条街”等等也都是家家生意兴旺，宾客盈门，兴旺的不得了。

言而总之，对于初度运营饭馆，在选址上有必要留意两点：一要提前实地考察调研，可向当地同行知道一些具体情况，把握一 手资料后再斟酌决议，切勿仓促从事；二要事先找餐饮业专家共商大计，以求得有经验的业内人士指导和协助，尽量做到选址与运营万无一失。

怎么进行抱负的店肆选址

连锁山东 2010年09月02日

要开店，就不能不思考挑选店面的疑问。正所谓“一步差三市”，零售业成功的关键是“place—place—place”，即选址、选址，还是选址。有关专家曾经指出：找到一个抱负的店面，你的开店工作也就等于成功了一半。那么怎么才干选好抱负的店面?有开店方案的人无妨参照下列做法合理区分商圈规模商圈规模的划定因职业类别的不一样而不一样，以服饰专卖店来说，主商圈大多为50米，次商圈为50—150米，辅佐商圈为150—250米。

商圈基本上是没有形状的，但是为了便利方案，通常事前计划可用圆形或地形式来为商圈核算并制造商圈简图(例如：标出“超J 市场yl 区”、“女人街”及竞赛店或同性质店肆地点的方位，抽样点的地点方位)。

一、店肆特征及散布

1、修建形状

首要店肆大街、干道的修建及修建高度

新大楼与老式修建的散布

当前的改建情况

城市1—3年内能够改建的趋势，与城市计划局树立联系。

2、职业形状

首要店肆大街、干道的职业类型

以何产品为主，售卖产品的层次。

3、散布家数

以抽样点的并行路途为首要查询目标

首要路途的店肆散布明细，包括将店肆分类记载将其核算填入明细表首要千道、大马路、一样／相似店肆的家数店肆集合地带的概述将“辅佐店、竞赛店”地点方位正确标示于商圈简图上。

二、住所特征

1、修建物形状

实地知道在本商圈内住所区的修建形状、修建高度数、修建形式为新式或老式及散布区域。．当前的改建情况。1—3年内能够改建的趋势。

2、散布情况

实地知道该区的实践住户与修建物散布情况。

将该商圈分为店肆区，以“甲”为代码；力、公区“甲2”为代码；新式住所区以“乙1”为代码；老式住所区以”乙2”为代码；文教区，以“丙”为代码。

在简图上别离划定区域，制造商圈并在图上注明修建物的楼层。

三、聚会场所

1、场所类型

本商圈内会聚人潮的场所类型。

集合人员类型。

2、人潮道路

人潮集合活动的道路。

人潮集合活动的首要方向。

四、竞赛者剖析

1、卖场气氛本区内对本企业较有影响性的竞赛店，其卖场气氛、购物环境、服务态度。

2、客流量该竞赛店每日的成交客户数。

3、均匀花费额

知道该店的各类顾客与花费金额份额。

根据此份额再别离乘其报价。

加总后其均匀值即为均匀花费额。

4、营业额

客流量x成交率x均匀花费额二每日营业额。

每日营业额x每月工作天数=每月营业额。

五、人潮情况“实地抽样方法”

将一周的时刻区分为两段：周一——周五及周六、周日法定假期。

以上午8点一下午10点每两小时细分为一个小段。

以15分钟为其抽样的一段的样本，并核算其抽样点的实践通过人数、机动车、汽车、助动车、自行车。

抽样时将人潮分为青少年、上班族、家庭主妇。

将每抽样的数，换算成以两个小时咱勺人潮活动数。

例：以15分钟为抽样得该抽样点人数为Y，将Y x 120／15=Z，则是其两个小时能够的人潮活动数。

将其数字依时段填入“人潮活动抽样表”将人潮活动抽样的数字以线图表示“人潮散布图”。

六、住家人员、住家户数核算

1、固定住家

以该商圈修建物来核算当地住家。

以户数x 3得出当地预估人员数。

将各抽样点人员数均匀减当地人员数得出外来活动人数。

2、工作户数

核算该区的公司家数。

该区公司家数x(20—40)：该区工作人员该区工作人员即为该区的半固定人员。

七、交通情况

公交车的往复站点通过该商圈公交车的起站与通过道路。

经过该商圈公交车将行驶路线与终点站

经过该商圈公交车的路数和站数。

1、下车后之走向

以转车为目的行走的路线

以休闲、购物为目的行走的路线

回家为目的行走的路线。

2、未来交通运输系统的影响

运输系统(火车站、长途汽车站、码头、飞机场)的出入口，能带动的人潮。

重要道路可能拓宽扩建，带动的人潮。

八、消费特征与人口特征

1、该区住户人口所得

高收入者达该地区平均收入4倍以上的人数所占比率。

中上收入达该地区平均收入2倍以上所占比率平均每户全年收支情况表与图。

2、该区往来和居住人口消费习惯

对便利性、服务品质及店铺气氛的要求概况习惯消费(大型服装店铺、点心食品面包店)年龄分配情况教育程度分配表与图。

3、外来流动人口消费习惯和特征

年龄分布情况

消费服装的种类

收入的高低

传统式饮食。

4、店铺预估收入、支出与净利

以抽样点的实际平方米数与租金的调查

与目前承租人洽询

与相关人洽询。

预估每次消费金额

评估商圈抽样点适合何类型的店

店铺依商圈类别划分的市场定位

再以求出的入店率x该商圈抽样点的人潮数二预估客户数未来再依商圈的消费年龄、习惯、所得的变可能对客流量的影响而做正(负)百分比的修正。

可能的业绩

预估消费金额x可能客户数：可能每日营业金额可能每日营业金额x 30=可能每月营业金额。

固定费用(各种费用要计算准确)

预估固定薪资费用

折旧费用预估

其他固定费用(水、电、气费用)预估

预估固定费用。

预估变动成本

预估管理月费

销货成本

总变动费用。

预估净利

可能月营业业绩—租金—固定费用—变动总费用=预估净利本预估净利为税前净利。

对于一个服装经销商来说，店铺的开发策略成功与否，将左右近五成以上品牌的经营命运。因此，运用合适的先调研后开店的方式，并对店铺所处的商圈进行详细的分析，将有助于提高经销商投资的成功率。

租屋谈判须知

1．损益平衡点：也就是租金成本的预估。因为随着店铺所经营商品的生命周期的不同，如导入期。成长期、衰退期各有不同的利润基准及发展目标，可承受的租金也不同，好地点一定贵，而贵的地点却不一定能创造好的商机。因此．如何取得损益平衡是更重要的条件。

2．契约订定以3—5年为佳：因为店铺经营的植物性培育行为。一般在永续经营的前提下，只要外在环境无大变动，长期经营是较有利。

3．与房东建立共识的关系：提醒房东，好店能提高他的房子的价格。以稳定性与安全性抑制房东哄抬房租念头。

4．租金给付方式：一般是付3个月押金，且开立一年期的租金支票，按月到期支付。

5、若附近有公共工程进行而影响店面生意时．则要求房租优惠。

6．责任的归属：因天灾、人祸不可归属于我方责任而导致无法营业时，须待店铺重新装修完毕开始营业再计算租金。

店面寻找一直是一个令人头疼的问题，特别是在地段选择、租金交付方式和房屋合同签订方面隐含的细节方面更是大有学问。因此有许多读者打来电话咨询如何租到一间 物美价廉的商铺。在这里写一点小小经验给各位参考。

　　一 步：找

　　在地点的选择方面很重要，太繁华的地方可能因为房租比较高、面积比较大很难让你称心如意地租到手，但是繁华地段又对销售很有帮助。我们在这里建议资金雄厚和对投资项目有信心的投资者选择繁华地段，如果在繁华地段找不到可以到繁华地段的支系路段看看，你可以找到比较便宜的店面，而且人流量一般也不是很少，因为有些人逛完街不愿意走人多的地方会选择一些小路走，这样你就有一定的人量分流。还有在大学比较集中的地方非常适合销售年轻人喜爱的商品，但就是有个假期问题要考虑一下。

　　当然也可以到大商场里租个专柜，有时有些商场有优惠，你可以不交房租只要进货就可以开始销售，每个月从你的销售额里扣除租金就行！这些方式你可以都尝试一下。

　　如果要租房，有两点有必要提醒您：1.贴着店铺出租的商铺一般租金比较高；2.没贴店面出租的您也可以问问，技巧就自己把握了。

　　第二步：租

　　房子找到了，可是太大，怎么办？那条街就根本找不到店铺怎么办？有办法！房子大了可以合租呀，用木板分成两间就好了，因为好多人都遇到同样的问题。你可以找找朋友看看有没要租房子的；或者你可以在租房的地方等，看看有没有人也想租却因为店面大想合租；或者你也可以在网络和报纸等地方弄个合租广告，看看能不能找到合租伙伴。根本就没有店面可租时你要费点腿和口水了，一家家找老板问看看能不能分点地方给你。记住：要找那种面积很大、生意不好的问。做事情就是这样，多吃点辛苦会有收获。

　　第三步：付款

　　更好一个月交一次，这样节约钱，然后谈两个月交一次，再不行再说一个季度交一次，更后再谈半年交一次。如果你有钱不担心一次交，可以要求优惠。注意细节：看看房子装修过没？因为你要重新装修要再投资；又比如你要分成两个人合租就可以让老板出钱安两个电表并出钱做中间的隔断木板，出不了全部就出一半！因为以后他可以按两家租出去！你这钱不能白出！还有写上遭遇非典等特殊情况房租要减少。

　　更后，请大家灵活点，根据自己的具体情况谈价，切不可死板教条。

如何考察店铺价值几何？

2010年08月31日

　　时至今日，“商铺是金”的说法已经深入人心，每个在售的商铺物业都吸引了大量准备开店的投资者。然而，由于缺乏擅长指导和对市场的盲从，在商铺投资方面普遍存在很大的失误，给投资人带来较大的潜在风险。

　　如何评估商铺物业的价值？

　　经常被问及这样的问题：这个铺值多少钱？其实这个问题的答案不在任何专家或发展商那里，也许投资人应当自己去做一些小的研究，答案就在我们自己的手中。

　　商铺属于生财工具，一定要保证我们的承租人能够在这个地方赚钱，这样才能保证自己的回报长期稳定可靠，因为没有人愿意赔本租场地的，所以必须研究各种行业的成本模型。

　　我们在一个适于经营服装业的地段考察一个铺位，首先应当去了解周边服装铺的经营状况，比如衣物的档次(平均单件价格)、每周的出货量、顾客的种类等等。

　　一般而言，场地成本占其总成本的1／5至1／4。对于一个10平方米的服装铺而言，若平均单件价格为100元，每周出货约30件，那么每日的营业额为430元，考虑每年四个月的淡季营业额对折，所对应的单位营业额为36元／平方米／天。按照1／5的场地成本、8年的物业投资回报期计算，净售价应当为21024元／平方米。这里还没有考虑税收、空租、佣金等因素。

　　当然，刚才的算法是静态的，适用于成熟地区。对于新兴地区商铺的估价就复杂多了，必须考虑市政交通、新建住宅等等预期带来的人流量，存在较多的不确定因素。在这样一个短小的篇幅，不能尽言详细的方法，但是更简单的办法是考察同规模同档次的成熟地区，再考虑新地区的建设周期，毕竟消费模式不会有大的差距。

　　评估商铺的价格，也不能简单地说是该地区住宅售价的多少倍，因为即便是同样地区的商铺，可能因为适用于不同的经营种类，就导致价值的迥异。

　　什么是好的商铺物业？

　　具有如下特性：适用行业广泛、人流量大、目标人流档次高。

　　好的商铺一般具备如下特性：适用行业广泛、人流量大、目标人流档次高。在这个意义上，一些甲J 商厦的低层商铺是**的商铺，商业街带来天然的人流量，甲J 写字楼的大量人流代表高尚的消费力量……事实上，一些含金量高的商铺物业往往被发展商所保留作为长期投资，能够进入市场流通的较少。

　　应当认识到，能够在市场以出售形式换现的商铺，往往已经属于第二流的品种，投资的时候才应当慎之又慎。在交通便利、人流易达的地方是首先要被考虑的，所以底铺远远好于在楼上的铺位；同时，要区分人流的种类，休闲人流的价值要远远高于交通人流，前者如商业中心、yl 中心，后者如地铁通道等。

　　人气也是另外一个重要指标，要看看周边商业是否已经或者预期成势，周边是否有重要的顾客来源等，值得提出的是，狭窄街道形成的双边型商铺结构比宽阔马路造成的双单边商铺结构有利得多；商铺平面结构也很重要，一方面要有较宽的门面接触顾客，另一方面也希求方正的格局便于店堂布置。

　　现在，较多出售的位于商厦内部的分割铺位，笔者认为，这是商铺投资中风险因素更多的一种。因为位于商厦内部，会受到商厦管理者经营思想和经营水平的制约，还会受到商厦内其他经营者的影响。无论怎样，首先应该选择临街或者尽量靠近出入口的铺位，形成商厦内部和外部左右逢源之势，并且一旦有空租，总是位置不佳的首当其冲。

开店选址寻“黄金宝地”全攻略

2010年08月30日

　　常有创业者抱怨，项目确定了，资金到位了，合作人找好了，万事具备，只欠落实店铺这股“东风”了。特别对初次 开店 的创业者来说，要在短时间内找到地段、租金等各方面都合适的店铺，真是难上加难。那么，如何寻找创业的这份“黄金宝地”呢?

　　近来年，随着市场需求的增速，导致商铺空置率下降，租金不断上涨，特别是市中心区域，这种情况下，创业者寻找店铺更好避开闹市区，选择一些初具规模但尚未形成热点的区域，这样才能有效降低创业成本，走稳关键的一 步。

　　八大区域寻找创业店

　　对店铺选择颇有 研究 的上海全明经济技术有限公司董事长姚允涛总结出八大优势区域寻找创业店铺，这八大区域是：

　　创业园区：这是为创业者度身定制的创业场所，配套设施齐全，还有**优惠政策支持。现在很多 城市 都有不少创业园区，这些创业园的定位各不相同，创业者可根据自己的创业方向选择。

　　大学园区：更近几年，市区大学向郊区分散，很多 城市 的大学城充满了 商机 ，商业生态也初步形成。

　　城镇商业中心：随着城镇化的发展，城镇配套商业也蕴藏着丰富的 商机 ，这些区域中心有着巨大的潜在市场，而且租金相对比较便宜，为数不足就是这块市场有很大的不稳定性，人口流动性很大，所以在前期也要充分了解整个中心的人口成分。

　　G 际化居住区：一些一线 城市 已经形成一批成熟的涉外高J 住宅区，对有意涉足高层次服务领域的创业者来说，这些地区都有着诸多的 商机 。

　　平价房开发区：近年来由于居民不断迁入而成为新的人口聚集地，在日常生活服务、零售、餐饮、教育等领域，为创业者提供了大量的机会。

　　大型开发区：很多大型开发区和大学城一样，也蕴含着丰富的 商机 ，虽然有些尚未形成气候，但从今后的趋势看，具有一定的发展潜力。

　　三大途径获得擅长信息

　　很多创业者都习惯穿街走巷地寻找店铺，费时费力，而且效率较低。以下三条是创业者获取店铺信息的有效途径：

　　一、充分利用**创业指导部门的服务。很多市、区就业促进中心等部门都提供免费的创业指导服务，包括如何选择创业场所。

　　二、委托擅长的房产中介机构。与住房中介机构相比，能提供针对性更强的信息。

　　三、登陆商铺租赁擅长网站。如今有不少商铺租赁网站，信息丰富，搜索方便。此外，参加房地产交易会也能获得大量的商铺信息。

　　四大技巧落实创业场所

　　对创业者来说，虽然只是租个店铺，但其实就像买房子一样麻烦，有时候甚至更为繁琐，需要技巧性地处理地段选择、租金洽谈、合同签定等诸多问题，而这些都会影响创业的成败。

　　一、有的放矢选店铺。创业者应根据创业项目的特性和所在区域特色来确定商铺落点，如涉足服务领域的一般应选在居民区，涉足餐饮行业应选在人流密集地区，这样才能保证一定的消费客流。

　　二、由下至上谈租金，许多创业者习惯根据店铺业主开出的价格由上至下砍价，结果被别人牵着鼻子走。**的做法是，在充分了解市场行情的基础上预先设定租金上下限，然后从更低心理价位谈起，这样有利于挤出价格“水份”。

　　三、不宜选择转租店铺。如今市场上有不少二次转租甚至三次转租的店铺，这些店铺在原价上加了多次转租利润，因此价格比同类商铺高出很多，建议初次创业者谨慎选择。

　　四、租赁期限越长越好，在店铺租金行情不断上涨的形势下，租赁期限越长越好，否则将不利于控制预算，无形中加大了创业风险。