土地增值税的筹划十种方法

对于房地产开发商来讲，传统式的税务筹划集中化在土增上，土增筹备的整体构思是，减少增值额从而减少增值率，以超过少缴乃至不缴土增的目地。土增的筹备方式关键有下列几类：

（1）、运用零界点 依照民法要求，经营者修建一般规范住房售卖，增值额未超出扣减新项目额度的20%时，免税土增。从税收筹划的视角考虑到，公司可挑选适度的开发设计计划方案，防止因增值率稍高于起征点而导致税赋的提升。 因为土增可用四J 超率累进税率，当增值率超出50%、100%、200%时，就会可用更高的征收率。公司能够运用土增的零界点开展筹备，防止出现可用更高一J 征收率的状况。

（2）、收益分散化 针对包括室内装修和有关机器设备的房子，能够考虑到将合同书分2次签署。更先和消费者签署毛坏房买卖合同，接着和消费者签署安装设备及其房屋装修合同。历经那样解决，房地产开发商仅就毛坏房买卖合同交纳土增，进而超过避税的目地。

（3）、挑选适度的贷款利息扣减方式 房地产开发商贷款利率扣减的额度分成二种状况，一种是在银行业类似逾期贷款利率的程度内按实扣减，另一种是按民法要求的房地产业项目成本的10%之内扣减。这二种扣减方法为公司开展税务筹划出示了室内空间，公司可依据本身具体情况，挑选较高的一种开展扣减。

（4）、代收费用划入楼价 许多房产开发公司在市场销售开发设计商品时，会替代有关企业或单位扣除一些价外费用，例如煤气管道初装费、有线数字电视初装费、物业费及其一部分ZF 部门股票基金等。这种花费一般先由房地产开发商扣除，后由房地产开发商按照规定转交到授权委托企业，有的房地产开发商还会因而然而有盈余。针对代收费用有二种解决方式，一 种是将代收费用记入楼价中往购方一并扣除；第二种是在楼价以外独立扣除。是不是将代收费用记入楼价针对测算土增的增值额不容易造成危害，可是会危害房产开发的固定成本，也就会危害可用的增值率，从而危害土增的税额。公司运用这一要求能够开展税务筹划，挑选一 种处理过程。

（5）、提升扣减新项目额度 在销售市场能够接纳的范围之内，房地产开发商能够采用适度增加公共基础设施的资金投入，改进住宅小区自然环境，提升室内装修J 别，以提升扣减新项目额度，进而使增值率减少。资金投入的成本费能够根据提升市场价获得赔偿，增加公共基础设施资金投入可以提升商品的竞争能力，扩张销售市场知名度，可以说是一举多得。要留意的是提升扣减新项目额度并不等于虚开建安发票虚报成本费，虚开建安发票归属于偷逃税的个人行为。

（6）、花费迁移、增加项目成本 企业会计制度对房地产开发商的“期间费用”、“管理费用”和建筑项目的“开发设计间接费用”并沒有严苛的定义。在具体业务流程中，开发设计新项目的行政管理学、服务支持、服务保障等也没法与总公司的业务流程截然分离，一些花费的税前列支接近成本费用与开发设计花费中间。公司在机构组织机构上能够向开发设计新项目歪斜，把能划入开发设计新项目的工作人员尽可能列入开发设计新项目定编，把企业总部和开发设计新项目混和应用的机器设备划入开发设计新项目应用。那样把本应由成本费用税前列支的花费记入了开发设计间接费用，增加的修建固定成本，会产生1.3倍（1+20%+10%）的扣减额度，进而减少增值额和增值率。

（7）、成本计算目标筹备 房产公司在另外开发设计好几处房地产业时，能够各自结转，还可以合拼结转，二种方法所交纳的税额是不一样的，这就为公司挑选结转方法出示了税务筹划的室内空间。一般来讲，合拼结转的税款权益大一些，但也存有各自结转更有益的状况。具体来讲，对同一地址、结构特征同样的人群开发设计新项目，假如动工、完工時间贴近，又由同一施工人员工程施工，能够合拼为一个成本计算目标。对某些经营规模很大、施工期较长的开发设计新项目，能够按开发设计新项目的一定地区或一部分，区划成本计算目标。

（8）、运用合作建房 依照民法要求，针对一方出地，一方出资产，彼此合作建房，完工后按占比分房自购的，暂免征缴土增。房产开发公司可灵活运用此项现行政策，挑选合作建房的方法开展新项目开发设计。

（9）、运用代盖房 代盖房指房产开发公司代顾客开展房产开发，开发设计进行后向顾客收替代建收益的个人行为。房地产开发商假如有代盖房业务流程，其收益归属于劳务公司收益特性，不归属于土增的缴税范畴。房产开发公司可运用代盖房方法缓解税赋，但前提条件是在开发设计之初就能明确终端用户，推行定项开发设计。

（10）、在合理合法的前提条件下推迟土增结算时段房产公司可适度与负责人财政局沟通交流，尽量推迟土增结算时段，或拆换税赋相对性偏轻的新项目开展结算；针对能推行以预征代结算的新项目，应积j 争得以预征代结算。

房地产开发商要想搞好纳税筹划，不可以只是考虑到传统式的筹备方式，由于传统式方式关键集中化在开发设计公司內部开展筹备，筹备的室内空间、方式、实际效果都十分比较有限。要搞好筹备就必须将简易难题复杂，整体构思是拓宽顾客价值，多造“关联企业”，将盈利向上中下游拓宽。房地产开发商能够在外场多打造出好多个“关联企业”，这种关联企业有的将会在税赋较低的地域，如建立的绿化公司坐落于高新科技科技园，归属于國家重中之重帮扶的高新企业，其公司所得税率可可用15%的特惠征收率；有的将会享有相对的税收政策，如建立一个新的广告传媒公司或资询管理类擅长企业，运用其个人所得税税收优惠政策，将服务费、代办费、宣传费、咨询费、业务费向其輸出；有的将会有亏本的状况，如回收一个当初亏本比较严重的企业，开展所得税的税收抵免。历经左右实际操作以后，再运用这种关联企业与原先的关键公司产生关联方交易，运用价钱的高与低开展转让定价，人为因素地造就出避税室内空间来。