将旧房作为改造安置房转让的税收筹划

　　依据《土增暂行条例实施办法》等要求，只能“修建”一般规范住房售卖的经营者，才可可用“增值额未超出扣减新项目额度20％的免税土增”现行政策，非“修建”者不能可用此项现行政策。税务总局[2010]42号文将此项现行政策的应用领域扩张至“出让老房做为更新改造按置住宅楼盘”的机关事业单位、社团组织及其别的机构。

　　融合《G 家财政部G 税总局有关廉租住宅经济发展可用住宅和租赁住房相关税收优惠政策的通告》（税务总局[2008] 24号）有关要求，迄今为止，机关事业单位、社团组织及其别的机构出让老房做为廉租住宅、经济发展可用住宅、更新改造按置住宅楼盘且增值额未超出扣减新项目额度20%的，均免税土增。假如机关事业单位、社团组织及其别的机构出让老房并不是用以所述三种楼盘的，则即便增值额未超出扣减新项目额度20%，也应从总体上所有增值额按照规定记税。而运营管理企业认购已分派的更新改造按置住宅只能再次做为“更新改造按置楼盘”的，才可以免征契税。假如认购已分派的更新改造按置住宅并不是做为“更新改造按置楼盘”，或是所认购“住宅”并不是“已分派的更新改造按置住宅”，如所述机关事业单位、社团组织及其别的机构出让老房即便将其做为“更新改造按置楼盘”，均不可以可用所述免征契税现行政策。

　　「实例」

　　某公司因拆迁定于2010年6月出让一栋2005年选购的房屋，公司买房税票标明选购额度为300万余元，选购时已按民法要求交纳房产契税15万余元（能出示契税完税凭据）。目前一大型商场想再此开连锁加盟店和一更新改造拆迁安置房运营管理企业想将此房做为更新改造按置住宅楼盘，她们均竞价500万余元，该企业转让的房屋不可以获得评定价钱。请解析相关的土增。

　　「解析」

　　（1）法律规定

　　依据《G 家财政部、G 税总局有关土增多个难题的通告》（税务总局[2006]21号）要求，经营者出让老房及房屋建筑，凡不可以获得评定价钱，但能出示买房税票的，经本地税局确定，能够将《土增暂行条例》第六条第（一）项要求的获得土地使用权证所付款的额度和第（三）项要求的老房及房屋建筑的评定价钱的额度，按税票所述额度并从选购本年度起止出让本年度止每一年加计5%测算。《G 税总局有关土增结算相关难题的通告》（G 税函[2010]220号）要求，测算扣减新项目时“每一年”按买房税票所述时间起止房屋出售开票之时止，每满12月计一年；超出一年，没满12月但超出6月的，能够视作为一年。

　　（2）土增的解决

　　假如出让给大型商场，则：

　　1、扣减新项目包含房地产业现价、出让阶段税金。房地产业现价包含原房产不动产属备案价钱，及其出让方原购买该房地产业时交纳的合同印花税、房产契税和第三方支付的评估费、介绍费。出让阶段税金为出让方在本出让阶段交纳的增值税、合同印花税、城建税、教育附加费，及其出让房地产业付款的买卖附加费、介绍费，假定总共345万余元。

　　2、加计扣除额度＝300×5％×5年＝75万余元

　　扣减新项目额度累计：345＋75＝420万余元。

　　3、农田增值额＝500－420＝80万余元，增值率＝80÷420×100％＝19.05％，应缴土增＝80×30％＝24万余元。

　　假如出让给运营管理企业，因为增值额未超出扣减新项目额度20%，则所述24万余元土增能够免税。换句话说，机关事业单位、社团组织及其别的机构出让老房，假如以价格行情解析，老房的增值额未超出扣减新项目额度20%的，在合乎本地现行政策标准的状况下，可考虑到出让老房做为更新改造按置住宅、廉租住宅、经济发展可用住宅楼盘，便于于充足享有税收政策，获得大量权益；假如老房的增值额略微超出扣减新项目额度20%的，也存有筹备将出让价钱减少，使老房的增值额不超出扣减新项目额度20%的室内空间。