【税务筹划实例】房地产利息支出的税收筹划

　　实例

　　土增结算时，利息费用怎样扣减对公司更有益？

　　某房地产开发商开发设计的一处房地产公司，获得土地使用权证付款额度1.5亿美元，开发设计该新项目产生开发设计农田和新盖房及服务设施的成本费1亿美元，产生管理费用0.15亿、期间费用0.1亿美元、财务费用0.2亿美元（立即向金融企业付款的贷款利息）。那麼，这种花费，在开展土增结算时，究竟该怎样税前列支呢？

　　现行政策根据

　　依据《土增实施办法》第七条第（三）项要求，开发设计农田和新盖房及服务设施的花费（下称房产开发花费），就是指与房产开发新项目相关的管理费用、期间费用、财务费用。

　　财务费用中的利息费用，凡可以按出让房地产公司测算平摊并出示金融企业证实的，容许按实扣减，但更大不可以超出按银行业类似逾期贷款利率测算的额度。

　　别的房产开发花费，按1、获得土地使用权证所付款的额度；2、开发设计农田的成本费、花费，新项目要求测算的额度总和的5%之内测算扣减。

　　凡不可以按出让房地产公司测算平摊利息费用或不可以出示金融企业证实的，房产开发花费按本条1、获得土地使用权证所付款的额度；2、开发设计农田的成本费、花费，新项目要求测算的额度总和的10%之内测算扣减。

　　所述测算扣减的实际占比，由各省市、自治州、市辖区市人民ZF 要求。

　　现行政策分析

　　根据对左右现行政策及产生花费的解析，人们算出以下筹备依据：

　　1.管理费用、期间费用具体总计产生0.25亿美元，依据现行政策要求，额度内可扣减花费为2.5亿美元×5%=0.125亿美元；

　　2.利息费用：

　　（1）假如按现行政策要求，额度内可扣减花费为2.5亿美元×5%=0.125亿美元；

　　（2）假如可以出示金融企业付款见证，则按具体产生贷款利息0.2亿美元按实税前列支；

　　3.与房产开发新项目相关的管理费用、期间费用，选用的是“测算扣减”，并非“额度内按实扣减”。

　　换句话说，房产开发新项目相关的管理费用、期间费用按获得土地使用权证所付款的额度与开发设计农田的成本费、花费新项目要求测算的额度总和的5%之内测算扣减。对于公司具体产生是多少？所产生的花费是不是合乎花费税前列支要求，在开展土增结算时，税收不容易过多核查。

　　自然，在公司所得税费用扣减时，却沒有这一要求。

　　4.与房产开发新项目相关的利息费用，假如是付款给金融企业，能够按实税前列支。换句话说，具体产生的利息费用，能够超出“按获得土地使用权证所付款的额度与开发设计农田的成本费、花费新项目要求测算的额度总和的5%”扣减。

　　假如利息费用，并不是付款给金融企业的，只是自筹资金或关联公司贷款，那麼就按获得土地使用权证所付款的额度与开发设计农田的成本费、花费新项目要求测算的额度总和的5%内测算扣减，对于公司具体产生是多少？所产生的花费是不是合乎花费税前列支要求，在开展土增结算时，税收也不容易过多核查。

　　自然，在公司所得税费用扣减时，都没有这一要求。